За 2019 год площадь обанкротившихся проектов выросла почти на 2 млн кв. м


источник:  irn.ru  14 Января 02:01
Начало 2020 года ознаменовалось такой новостью, как повышение площади проблемного жилья на 11%. Статистикой поделился «Дом.рф», при этом количественный рост, по данным сведениям, составил 1,8 млн квадратных метров, до 18,7 млн кв. м. О том, много это или мало и как государство решает проблемы обманутых дольщиков, рассказывает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Начало 2020 года ознаменовалось такой новостью, как повышение площади проблемного жилья на 11%. Статистикой поделился «Дом.рф», при этом количественный рост, по данным сведениям, составил 1,8 млн квадратных метров, до 18,7 млн кв. м. О том, много это или мало и как государство решает проблемы обманутых дольщиков, рассказывает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.

Для начала – немного о критериях, согласно которым объект попадает в статистику. В России реестра обманутых дольщиков фактически больше нет. Его заменил Реестр проблемных объектов. Кроме того, региональные реестры объединены в единый Федеральный реестр, данные из которого можно получить на сайте «Наш дом.рф». Реестр проблемных объектов отличается более низким порогом отнесения домов к категории проблемных. Для попадания в «черный список» достаточно на 6 месяцев нарушить сроки строительства или сроки передачи объекта долевого строительства. Если посмотреть на цифры, то «банкротными» являются только 12 млн кв. м из 18 млн, остальные 6 млн - это просрочки. Не факт, что вся просроченная «квадратура» окажется в банкротстве. Кроме того, традиционно в декабре происходит скачок ввода домов в эксплуатацию, поэтому уже в конце января статистика по просроченным домам может быть улучшена.

По причинам, отмеченным выше, вопрос о возможном количестве обманутых дольщиков во многом спекулятивен, так как цифры могут существенно разниться в зависимости от способа подсчета. В конце 2019 года говорили о 200 тыс. человек. Но, на мой взгляд, корректнее будет считать не людей, а квадратные метры, ведь квартира, как правило, покупается на семью из нескольких человек. При этом решение проблемы заключается в достройке просроченных объектов, что возвращает нас к количеству квадратных метров, которые необходимо возвести. Поэтому подсчет по квадратным метрам более информативный, чем «по головам».

Теперь можно взглянуть на статистику по проектам в стадии банкротства, и ситуация не безоблачна. За 2019 год банкротная «квадратура» увеличилась почти на 2 млн кв. м, с 10 до 12 млн кв. м. Во многом такую тенденцию сформировала реформа долевого строительства. Формально застройщики были поставлены перед выбором - работать по эскроу-счетам либо достраивать по старым правилам, если это возможно. Граница между двумя вариантами проходила на уровне 30% строительной готовности дома. Первыми в зону риска попадали компании, которые не смогли достраивать объекты на прежних условиях и не получили проектного финансирования для работы по новому механизму. Однако закон имел небольшое «окошко» в виде возможности обеспечить привычный формат через договора уступки права требования. Определенная часть строителей пошла по этому пути.

В итоге компании, которые могли рассчитывать на сохранение работы по старым правилам, получили необходимые разрешения до 1 октября 2019 года. Те, кто пошел в «договора уступки», выполнили всю подготовительную часть до 1 июля 2019 года. Остальные обязаны использовать эскроу- счета, также все новые проекты автоматически стартуют с эскроу. Соответственно, в сложной ситуации оказываются только те застройщики, которые не захотели или не успели сохранить старые правила и не сумели обеспечить своему проекту банковское финансирование. В любом случае рынок приходит в равновесное состояние. Старые способы привлечения средств дольщиков будут постепенно вытесняться эскроу-счетами, а этот механизм в свою очередь обеспечивает значительно большую надежность для конечных покупателей.

Параллельно государство принимает шаги по снижению банкротной «квадратуры». Для достройки проблемных объектов в России создана связка из Федерального Фонда защиты прав дольщиков и «Специальные проекты Фонда защиты прав дольщиков». Обе структуры находятся в государственной собственности. Фонд выступает инвестором, а «Специальные проекты» будут застройщиком. Также во многих регионах созданы региональные фонды защиты дольщиков. Начало положено, поэтому можно ожидать постепенного улучшения статистики. Однако вопрос в другом – сколько времени потребуется для решения проблемы? Ответ упирается в объемы финансирования. Суммарные затраты на достройку всех объектов оцениваются в 500 млрд руб., а это требует немалых ресурсов.



источник:  irn.ru


читать также: